VII. Beendigung des Mietverhältnisses

VII. Beendigung des Mietverhältnisses

VII.3.  BGH vom 27.06. 2007 - VIII ZR 271/06 - Mietvertragskündigung durch GbR wegen Eigenbedarfs
    
Fall:

Die Parteien streiten um einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Beklagte mietete von der GbR am 21.02. 1987 eine Maisonettewohnung. Die Gesellschaft hatte sich nur gebildet, um das Haus zu kaufen, zu sanieren und zu bewohnen. Das Haus bildete das einzige Vermögen der Gesellschaft. Am 19. Mai 2004 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. Januar 2005. Als Begründung gab sie an, dass ihr Gesellschafter H.T. schwer erkrankt sei und demzufolge nicht mehr im Dachgeschoss wohnen könne. Er sei darauf angewiesen in die vom Beklagten im Erdgeschoss sich befindliche Wohnung umzuziehen. Der Gesellschafter ist am 12. Juni 2006 verstorben.   

BGH:

Der BGH stellt in seinem Leitsatz folgendes fest:

„Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines Gesellschafters zulässig, sofern dieser bereits bei Abschluss des Mietvertrages Gesellschafter war.“

Dass der Gesellschafter zwischenzeitlich verstorben ist, sei rechtlich unerheblich, da der Tod nach Ablauf der Kündigungsfrist eingetreten ist.


VII.7. BGH vom 23.05. 2007 - VIII ZR 122/06 - Keine Eigenbedarfskündigung einer KG zugunsten ihres „Geschäftsführers“

    Fall:

Die Parteien streiten um eine Kündigung. Die Beklagte ist seit 1996 Mieterin einer Wohnung. Im Jahr 2001 erwarb die Klägerin, eine Kommanditgesellschaft, das Grundstück. Mit Schreiben vom 27. Februar 2004 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis zum 31. August 2004. Als Begründung gab die Klägerin an, dass die Benutzung der Wohnung durch ihren Geschäftsführer aus dringenden betrieblichen Gründen erforderlich sei.
 Die Beklagte widersprach der Kündigung.  

BGH:

Der BGH wies die Räumungsklage ab und stellte folgende Leitsätze auf:

„a)    eine Kommanditgesellschaft (KG) kann Wohnräume weder als „Wohnung für sich“ noch für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigen. Eigenbedarf im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kommt bereits begrifflich nicht in Betracht.

b)    Ein berechtigtes Interesse einer KG an der Beendigung des mit einem Betriebsfremden abgeschlossenen Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB besteht nur dann, wenn das Wohnen ihres Mitarbeiters gerade in dieser Wohnung nach seiner betrieblichen Funktion und Aufgabe für den Betriebsablauf von nennenswertem Vorteil ist. Dies gilt auch für den Geschäftsführer der Komplementärin der KG (vgl. auch Senatsurteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 113/06)“


VII.9.  BGH vom 18.04. 2007 - VIII ZR 182/06 - Keine Wirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung – fehlende Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB

    Fall:
    
Die Parteien schlossen am 12. Januar 2002 einen Mietvertrag über eine 30 qm große Wohnung, der auf den 31. Dezember 2003 befristet war. Das bestehende Gebäude sollte abgerissen und durch ein neues ersetzt werden.

Mit Schreiben vom 16. September 2002 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 01. Januar 2003. Der Kläger widersprach mit Hinweis auf die vereinbarte Laufzeit bis zum 31. Dezember 2003. Im November stellte die Beklagte Schimmelpilzbefall an den Wänden fest. Mit Schreiben vom 06. Dezember 2002 erklärte sie die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.
Als Grund gab sie an, dass sie unter Neurodermitis und Asthma leide und ihre Beschwerden sich durch den Aufenthalt in der Wohnung verschlechtert haben. Die Beklagte zog einige Tage später aus und zahlte keine Miete mehr.
Der Vermieter klagte auf Zahlung der Miete von Januar bis Dezember 2003. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab.

    BGH:

Die Revision des Klägers hatte Erfolg. Sie führt zur Zurückverweisung an das Berufungsgericht. Der BGH stellt folgenden Leitsatz auf:

„Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs.1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs.3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.“

Das Berufungsgericht müsste nunmehr feststellen, ob Gründe vorliegen, die eine Abmahnung entbehrlich machen.


VII.10. BGH vom 04.04. 2007 - VIII ZR 223/06 - Schriftform wegen Kündigungsrechtsverzichts wegen Eigenbedarf

1.

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 4. April 2007 (VIII ZR 223/06) eine seit Jahren umstrittene Rechtsfrage abschließend geklärt - und neue Fragen aufgeworfen.

Dass ein Kündigungsausschluss für längere Zeit  als ein Jahr gemäß  §  550 BGB der Schriftform bedarf, steht seit langem fest.

Bisher war ungeklärt, ob Schriftform auch dann notwendig ist, wenn der Vermieter auf be-stimmte Kündigungsgründe, wie zum Beispiel auf die Kündigung wegen Eigenbedarfs ver-zichtet.

Im Ausgangsfall hatte ein Ehepaar im Jahre 2001 eine seit 1991 vermietete Wohnung ge-kauft. Die Mieter machten sich keine Sorgen, da sich in ihren Unterlagen eine Anlage zum Mietvertrag fand, in der es hieß :

Auf eine Kündigung wegen Eigenbedarfs wird verzichtet

Kurz nach dem Kauf kündigten die neuen Eigentümer den Mietvertrag und beriefen sich auf Eigenbedarf für die erwachsene Tochter.

Die Mieter widersprachen der Kündigung und legten im Räumungsprozess - siegessicher - ihre Anlage zum Mietvertrag vor. Daran hätten sich auch die neuen Eigentümer zu halten!

Die neuen Eigentümer legten ihrerseits eine Anlage vor, die keinen derartigen Zusatz ent-hielt.

Keine der von den Parteien vorgelegten Anlagen war unterschrieben.

2.

Der Bundesgerichtshof gab den Vermietern Recht und verurteilte die Mieter zur Räumung:

§ 550 BGB verfolge vor allem den Zweck, es einem Grundstückserwerber, der in einen be-stehenden Mietvertrag eintreten müsse, zu erleichtern, sich über den Umfang der auf ihn übergehenden Bindungen zu unterrichten.

Für den Erwerber sei deshalb nicht nur ein genereller Kündigungsausschluss von entschei-dender Bedeutung. Ebenso wichtig sei für ihn eine wesentliche auf Dauer geltende Kündi-gungsbeschränkung.

Soweit ein derartiger wesentlicher Bestandteil des Mietvertrages nicht in der Mietvertragsur-kunde selbst aufgenommen sei, müsse die Zusammengehörigkeit der Anlage und des Hauptvertrages "in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht" sein. Da die Anlage weder mit dem Mietvertrag verbunden, noch unterzeichnet war und auch im Text der Anlage nicht auf den Hauptvertrag Bezug genommen wurde, konnte diese Anlage nicht zweifelsfrei zur Haupturkunde zugeordnet werden. Dann fehle es an der Schriftform, so dass der Erwer-ber sich nicht an die Kündigungsbeschränkung halten müsse.

3.

Die Frage, ob ein Ausschluss einzelner Kündigungsgründe der Schriftform bedarf, hat der BGH also eindeutig bejaht. Bei langfristig abgeschlossenen Mietverträgen hätte demnach jede der Mietvertragsparteien nach einem Jahr die Möglichkeit sich mit den gesetzlichen Kündigungsfristen vom Vertrag zu lösen - also auch dann, wenn eine feste Laufzeit verein-bart wurde.

Trotzdem bleiben Fragen offen:
 
Die wichtigsten Fragen lauten:

Führt die Nichteinhaltung der Schriftform gemäß § 550 BGB nicht nur zum Recht, das Miet-verhältnis vorzeitig zu kündigen, sondern vielmehr auch zur Unwirksamkeit der betreffenden Vertragsbestimmung?

Im Ausgangsfall hätte die gesetzliche Regelung dem Vermieter nichts genützt. Der - ohnehin nicht befristete Mietvertrag - wäre nach der gesetzlichen Sanktion des § 550 BGB nur künd-bar gewesen. Eine der Schriftform widersprechende Regelung wäre für beide Parteien den-noch bindend gewesen, sodass der Vermieter nach wie vor an die Kündigungsbeschränkung gebunden gewesen wäre. Dieses Ergebnis wollte der BGH ersichtlich vermeiden.

Das Urteil wurde von dem für Wohnraum-Mietrecht zuständigen 8. Zivilsenat gefällt.

Es bleibt die weitere spannende Frage, ob der für Gewerberaum-Mietrecht zuständige 12.Zivilsenat ähnlich urteilen würde, wenn der Streit der Parteien um Geschäftsräume ge-gangen wäre. Ich wage dies zu bezweifeln, da nur im Wohnungs-Mietrecht gesetzliche Kün-digungsbeschränkungen bestehen.

4.

Zusammenfassung:

Die Einhaltung der Schriftform hat für die Frage, ob ein Mietvertrag wie vereinbart fortdauert und damit im Ergebnis - insbesondere bei gewerblichen Mietverträgen - für die Werthaltigkeit der Immobilie überragende Bedeutung.

Wollen Mieter und/oder Vermieter keine bösen Überraschungen erleben, müssen alle we-sentlichen Vertragsbestimmungen schriftlich niedergelegt werden und zwar - trotz Auflocke-rungsrechtsprechung des BGH - in einer fest miteinander verbundenen Urkunde. Alle we-sentlichen Nachträge sind ebenfalls schriftlich zu fassen und mit der Ausgangsurkunde zu verbinden.

Ein anwaltlicher Berater darf sich nicht darauf zurückziehen, sich lediglich den schriftlichen Mietvertrag zur Prüfung vorlegen zu lassen. Um nicht selbst in Haftung genommen zu wer-den, muss er danach fragen, ob die Parteien nachträgliche Änderungen vereinbart haben und ob hierfür die Schriftform eingehalten wurde.

Haben die Parteien nach Vertragsabschluss z. B. mündlich weitere Ausbauleistungen des Vermieters, eine Änderung der Mietfläche, eine Reduzierung des Mietzinses, einen Aus-tausch von Stellplätzen etc. vereinbart, müssen sie damit rechnen, dass Schriftformmängel gerügt werden. Dann kann ganz schnell aus einem 15 - Jahresvertrag ein Mietvertrag wer-den, der nach einem Jahr Laufzeit beendet werden kann. Dies kann verheerende Auswir-kungen zum Beispiel im Hinblick auf die Finanzierung einer Immobilie haben.

Jede Vertragspartei - insbesondere auch ein Grundstückserwerber - darf sich grundsätzlich auch Jahre nach Abschluss des Mietvertrages darauf berufen, dass die Schriftform nicht ein-gehalten wurde. Nur ganz besondere Umstände können im Einzelfall im Hinblick auf § 242 BGB den Einwand unzulässiger Rechtsausübung, also ein Verhalten wider Treu und Glau-ben rechtfertigen.

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